この区分について
所有権移転登記や、抵当権などの抹消、売主の住所・氏名が登記と違うとき、相続登記が済んでいないときなど、登記と名義にまつわる取り決めです。司法書士・土地家屋調査士を誰が指定するか、費用を誰が持つかも決めます。
- 文中の●は、実際の取引に合わせて書き入れる空欄です。〔 〕は、ツールで入力した期間などが入る箇所です。
- 「特約」は契約書に書く約束事、「重要事項説明書の記載文」は説明書に書く確認事です。同じ内容を両方に重ねて書かないのが基本です。
- 文体は「しっかり（硬め）」を先に、「やさしめ（簡潔）」は折りたたんで載せています。内容は同じです。
E-01司法書士・土地家屋調査士は売主指定
ツールでの選び方：「司法書士」＝売主指定 「土地家屋調査士」＝売主指定
買主は、本物件の買主名義への登記等の申請手続を、売主が指定する司法書士および土地家屋調査士に依頼することを承諾します。
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買主名義にする登記などの手続きは、売主が指定する司法書士と土地家屋調査士に頼むことを、買主は了承します。
実務の留意点：買主が負担する報酬額を事前に提示。
E-02司法書士は売主指定
ツールでの選び方：「司法書士」＝売主指定 「土地家屋調査士」＝指定なし・該当なし
買主は、本物件の登記手続を売主が指定する司法書士が行うことを承諾します。
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登記の手続きは売主が指定する司法書士が行うことを、買主は了承します。
実務の留意点：買主が負担する報酬額を事前に提示。
E-03土地家屋調査士は売主指定
ツールでの選び方：「司法書士」＝指定なし（買主が選ぶ） 「土地家屋調査士」＝売主指定
買主は、本物件の測量および表示に関する登記の申請手続を、売主が指定する土地家屋調査士に依頼することを承諾します。
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測量と表示に関する登記の手続きは、売主が指定する土地家屋調査士に頼むことを、買主は了承します。
E-04売主の住所が登記と異なる
ツールでの選び方：「売主の現住所・氏名が登記と異なる（住所・氏名変更登記が必要）」が☑
売主と登記名義人は同一人ですが、住所変更に伴う登記名義人の住所変更登記が未了です。
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売主と登記名義人は同じ人ですが、引っ越し等による住所変更の登記がまだです。
実務の留意点：変更登記の義務・費用は書式の標準条項による（定めがない書式は特約に追加）。氏名も異なる場合はその旨も記載。
決済前の確認：登記名義人の住所（氏名）変更登記（担当：売主／時期：所有権移転登記の時期まで（決済と同時申請可）／確認の資料：住民票・戸籍の附票等を司法書士が事前確認）
E-05売主が相続登記を完了させる
ツールでの選び方：「相続登記が未了（登記名義人が被相続人のまま）」が☑
売主は、本物件を売主名義とする相続登記を、自己の責任と負担により所有権移転登記の時期までに完了させなければなりません。
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売主は、所有権移転登記までに自分の費用で、本物件を売主の名義にする相続登記を済ませます。
登記名義人は被相続人であり、売主は相続により本物件を取得していますが、相続登記は未了です。
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登記名義は亡くなった方のままで、売主は相続で本物件を取得していますが、相続登記はまだです。
実務の留意点：遺産分割で取得した場合はその旨を記載。相続人全員の関与・遺産分割協議書を確認。
決済前の確認：相続登記（担当：売主／時期：所有権移転登記の時期まで／確認の資料：登記事項証明書（売主名義））
E-06抵当権等は残代金で抹消（同時抹消）
ツールでの選び方：「抵当権等を残代金で抹消する（同時抹消）」が☑
売主は、本物件に設定されている抵当権（または根抵当権）について、買主から支払われる売買代金（または残代金）の一部をもって弁済し、その登記を抹消するものとし、買主はこれを確認します。
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本物件についている抵当権（根抵当権）は、売主が買主から受け取る代金（残代金）の一部で返済して抹消します。買主はこれを確認します。
実務の留意点：売買代金で残債を完済できるか（オーバーローンでないか）を事前確認。
決済前の確認：抵当権等の抹消（残代金と同時）（担当：売主／時期：残代金支払日／確認の資料：金融機関への完済連絡・抹消書類を司法書士が確認）
E-07売主が地目変更登記を行う
ツールでの選び方：「売主が地目変更登記を行う」が☑
売主は、本物件土地（地番：●番●）について、地目を宅地（または雑種地等）に変更する登記を、自己の責任と負担により所有権移転登記の時期までに完了させるものとします。
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売主は、所有権移転登記までに自分の費用で、本物件の土地（地番：●番●）の地目を宅地（または雑種地など）に変える登記を済ませます。
上記所在●の土地（地番：●番●）の地目は、登記記録上は●●ですが、現況は●●です。
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上記の土地（地番：●番●）の地目は、登記記録では●●ですが、実際は●●です。
決済前の確認：地目変更登記（担当：売主／時期：所有権移転登記の時期まで／確認の資料：登記完了証・登記事項証明書）
E-08農地法5条の届出が条件
ツールでの選び方：「農地（地目・現況が田畑）」＝農地法5条の届出（市街化区域内）
（1）農地法第5条第1項第6号の届出が●●年●月●日までに受理されることを、本契約の条件とします。売主および買主は、本契約締結後直ちに、協力して同届出の手続を行うものとします。 （2）前項の届出が受理されないことが確定したときは、売主は、受領済みの金員を無利息で速やかに買主に返還しなければなりません。
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（1）この契約は、●●年●月●日までに農地法第5条第1項第6号の届出が受理されることが条件です。売主と買主は契約後すぐに協力して届出をします。 （2）受理されないことが確定したときは、売主は受け取ったお金を利息なしですぐに買主へ返します。
売買契約書の特約「農地法5条の届出が条件」に基づき、本契約が解除される場合または効力を生じない場合があります。その内容は同特約に定めるとおりです。
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売買契約書の特約「農地法5条の届出が条件」により、契約を解除できる場合や、契約の効力が生じない場合があります。内容は特約のとおりです。
実務の留意点：号番号は法改正で動くため届出時に現行条文を確認。
決済前の確認：農地法5条の届出・受理（担当：売主・買主／時期：特約に記載した期日／確認の資料：受理通知書）
E-09農地法5条の許可が条件
ツールでの選び方：「農地（地目・現況が田畑）」＝農地法5条の許可（市街化区域外）
（1）農地法第5条第1項の許可が●●年●月●日までに得られることを、本契約の条件とします。売主および買主は、本契約締結後直ちに、協力して同許可の申請手続を行うものとします。 （2）前項の許可が得られないことが確定したときは、売主は、受領済みの金員を無利息で速やかに買主に返還しなければなりません。
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（1）この契約は、●●年●月●日までに農地法第5条第1項の許可がおりることが条件です。売主と買主は契約後すぐに協力して許可を申請します。 （2）許可がおりないことが確定したときは、売主は受け取ったお金を利息なしですぐに買主へ返します。
売買契約書の特約「農地法5条の許可が条件」に基づき、本契約が解除される場合または効力を生じない場合があります。その内容は同特約に定めるとおりです。
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売買契約書の特約「農地法5条の許可が条件」により、契約を解除できる場合や、契約の効力が生じない場合があります。内容は特約のとおりです。
決済前の確認：農地法5条の許可取得（担当：売主・買主／時期：特約に記載した期日／確認の資料：許可書）
E-10他人物売買
ツールでの選び方：「他人物売買（売主がまだ所有権を取得していない）」が☑
売主は、本物件の現所有者●●●から本物件を買い受ける契約（●●年●月●日付）を締結済みであり、自己の責任と負担においてその所有権を取得したうえで、所有権移転登記の時期までに本物件を買主に引き渡すものとします。
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売主は、本物件の今の所有者●●●と●●年●月●日に売買契約を結んでいます。売主は、所有権移転登記までに自分の責任で本物件の所有権を取得し、買主に引き渡します。
本物件の所有者は現在の登記名義人であり、売主は登記名義人との間で●●年●月●日付で売買契約を締結しています（別添売買契約書参照）。
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本物件の所有者は今の登記名義人で、売主はその登記名義人と●●年●月●日に売買契約を結んでいます（別添の売買契約書のとおり）。
決済前の確認：本物件の所有権取得（担当：売主／時期：所有権移転登記の時期まで／確認の資料：取得契約書・登記事項証明書）
E-11成年後見：家庭裁判所の許可
ツールでの選び方：「成年被後見人の居住用不動産（家庭裁判所の許可が必要）」が☑
（1）本契約は成年被後見人の居住用不動産の売却を目的とするものであるため、●●家庭裁判所による売却許可（成年後見監督人が選任されている場合は、その同意も）が得られないときは、売主（成年後見人）は、●●年●月●日までに限り、本契約を無条件で解除することができます。 （2）前項により本契約が解除されたときは、売主は、受領済みの金員を無利息で速やかに買主に返還しなければなりません。
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（1）この契約は成年被後見人の自宅などを売るものなので、●●家庭裁判所の売却許可（成年後見監督人が選任されている場合はその同意も）が得られないときは、売主（成年後見人）は●●年●月●日までなら無条件で契約を解除できます。 （2）解除したときは、売主は受け取ったお金を利息なしですぐに買主へ返します。
登記名義人は成年被後見人であり、売主はその成年後見人です（登記番号：第●●・●●号、別添後見登記事項証明書参照）。
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登記名義人は成年被後見人で、売主はその成年後見人です（登記番号：第●●・●●号、別添の後見登記事項証明書のとおり）。
決済前の確認：家庭裁判所の売却許可（成年後見監督人がいる場合はその同意も）（担当：売主／時期：特約に記載した期日／確認の資料：許可審判書（成年後見監督人がいる場合は同意書も））
E-12成年後見：家庭裁判所の許可（解除欄）
ツールでの選び方：「成年被後見人の居住用不動産（家庭裁判所の許可が必要）」が☑
売買契約書の特約「成年後見：家庭裁判所の許可」に基づき、本契約が解除される場合または効力を生じない場合があります。その内容は同特約に定めるとおりです。
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売買契約書の特約「成年後見：家庭裁判所の許可」により、契約を解除できる場合や、契約の効力が生じない場合があります。内容は特約のとおりです。
E-13当事者が複数（連帯）
ツールでの選び方：「売主または買主が複数（共有）」が☑
売主（または買主）が複数の場合、その者らは本契約に基づく権利を共同して行使し、本契約に基づく債務については、各自の共有持分の割合にかかわらず連帯して履行するものとします。
やさしめの文体で読む
売主（または買主）が複数いる場合、権利は全員で一緒に行使し、義務は持分の割合に関係なく全員が連帯して負います。
実務の留意点：「売主（または買主）」を該当する当事者に直す。