2つの書類は、役割が違う
不動産の売買では、契約の前後に、主に2つの書類が出てきます。
- 重要事項説明書（宅地建物取引業法35条）：契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が買主（借主）に説明する書面。物件の状況や取引の条件を、事実として確認してもらうためのもの
- 売買契約書（同37条の書面を兼ねることが多い）：売主と買主が、お互いに何を約束するかを書いた書面。契約書に書き加える個別の取り決めが特約
ひとことで言うと、特約は「約束事」、重要事項説明書は「確認事」です。
具体例で見る
| 場面 | 重要事項説明書（確認事） | 契約書の特約（約束事） |
|---|---|---|
| 越境がある | どこが、どのように越境しているか（現状の説明） | 売主が引渡しまでに解消する／覚書を買主が引き継ぐ（誰が何をするか） |
| 古い建物がある | 建物が古く、状態をすべて確認できていないこと | 売主は建物の契約不適合責任を負わない、など |
| 住宅ローンを利用する | 融資の予定（金融機関・額・期間）の確認 | 融資が承認されなければ契約を解除できる（融資特約） |
同じ内容を、両方に書かない
同じ内容を契約書にも重要事項説明書にも長々と書くと、あとで修正したときに片方だけ直し忘れて、食い違いが生まれます。食い違いは、解釈の違いや、説明不足の指摘につながりかねません。
書き分けの目安
- 重要事項説明書：事実（現状・調査の結果・資料の内容）と、法令上の制限、買主が知っておくべき点
- 特約：誰が・いつまでに・何をするか、費用は誰が持つか、できなかったときにどうするか
- 重要事項説明書の「契約の解除」「融資」の欄は、詳細を書き写さず、特約の該当する条項を案内する文にとどめる
「履行が遅れたとき」は、まとめて決める
特約が増えると、「期日までに終わらなかったら解除」といった文が、特約ごとに並びがちです。これも食い違いのもとになります。売主の履行事項（測量、解体、登記など）がすべて完了しないときの対応は、全体に共通する条項（協議して期限を延ばす、それでも終わらなければ解除する、など）で一度だけ決めておくと、整理しやすくなります。
下書きツールの考え方
「特約・重説 下書き」は、この考え方にそって、同じ質問の答えから「契約書の特約」と「重要事項説明書の記載文」を、役割を分けて組み立てます。文体は「しっかり（硬め）」と「やさしめ（簡潔）」から選べますが、どちらを選んでも、義務者・期限・費用負担・できなかった場合の扱いは同じです。
出てきた文は、あくまで下書きです。物件の個別の事情に合わせて、担当の宅地建物取引士が確認し、必要に応じて弁護士など専門家の意見も取り入れてください。