年収から、おおまかな上限は計算できる
住宅ローンの借入可能額は、金融機関によって条件が違うため、正確な金額は審査を受けるまで分かりません。ただ、「年収」「返済負担率」「審査に使う金利」「返済期間」が分かれば、おおまかな上限は計算できます。ここでは、次の前提で計算します。
- 返済負担率：35％（年収400万円以上の場合の目安。ほかの借入はなし）
- 返済期間：35年、元利均等返済
- 審査に使う金利：3.5％と4.0％の2通り（実際に借りる金利より高めに設定する金融機関があります）
年収別の、審査上の借入可能額（目安）
| 年収 | 年間返済の上限（35％） | 月々の上限 | 審査金利3.5％ | 審査金利4.0％ |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 140万円 | 約11.7万円 | 約2,820万円 | 約2,630万円 |
| 500万円 | 175万円 | 約14.6万円 | 約3,530万円 | 約3,290万円 |
| 600万円 | 210万円 | 約17.5万円 | 約4,230万円 | 約3,950万円 |
| 700万円 | 245万円 | 約20.4万円 | 約4,940万円 | 約4,610万円 |
| 800万円 | 280万円 | 約23.3万円 | 約5,650万円 | 約5,270万円 |
これは「審査に通る可能性がある上限」であって、「借りてよい額」ではありません。実際には、勤務先・勤続年数・ほかの借入・健康状態（団体信用生命保険の加入）なども審査されます。
「無理なく返せる額」は、手取りで考える
返済負担率は、税金や社会保険料を引く前の年収に対する割合です。暮らしを守るためには、手取りに対する割合で考えるほうが、実感に近くなります。
たとえば、年収500万円の手取りを、年収の8割（約400万円）と仮定します。手取りの25％を返済にあてるなら、年間約100万円（月々約8.3万円）です。この返済額で、35年返済、実際の金利ごとに借りられる額は次のとおりです。
| 実際の金利 | 月々約8.3万円で借りられる額（35年） |
|---|---|
| 1.0％ | 約2,950万円 |
| 1.5％ | 約2,720万円 |
| 2.0％ | 約2,520万円 |
年収500万円の「審査上の上限（約3,300〜3,500万円）」と、手取り基準の「無理のない額（約2,500〜2,900万円）」では、400〜1,000万円ほどの開きがあります。この差が、審査に通る額と、安心して返せる額の違いです。
月々の返済額の目安
借りる額と金利が決まっているときの、月々の返済額（元利均等・35年）の目安です。
| 借入額 | 金利1.0％ | 金利1.5％ | 金利2.0％ |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 約8.5万円 | 約9.2万円 | 約9.9万円 |
| 4,000万円 | 約11.3万円 | 約12.2万円 | 約13.3万円 |
| 5,000万円 | 約14.1万円 | 約15.3万円 | 約16.6万円 |
計算に入っていないお金
- 購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、ローンの手数料、火災保険料など。物件価格の数％程度）
- 固定資産税・都市計画税、マンションなら管理費・修繕積立金
- 修繕・メンテナンスの積立、子どもの教育費、車などの支出
- 変動金利の場合の、金利が上がったときの返済額の増加
ツールで、自分の条件で計算する
「住宅ローン 借入可能額」では、年収・年齢・ほかの借入・金利・返済期間などを入れると、審査上の借入可能額の目安と、手取りの20〜25％で無理なく返せる額、借入額ごとの毎月返済額が分かります。結果は目安であり、実際の審査結果や、特定の金融商品をすすめるものではありません。実際の条件は、金融機関に確認してください。