瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
売買の目的物が、契約の内容に合っていなかったときに、売主が負う責任を契約不適合責任といいます。2020年4月に施行された民法の改正で、それまでの「瑕疵担保責任」から変わりました。「隠れた瑕疵があったか」ではなく、「契約で決めた内容と合っているか」で判断する考え方です。
たとえば、「更地として引き渡す」と決めたのに地中からコンクリートの塊が出てきた、「雨漏りはない」前提で売ったのに雨漏りがあった、といった場面です。
買主ができること
契約の内容に合っていなかったとき、買主は状況に応じて次のようなことを求められます（民法562条〜564条）。
- 追完請求：修補や代替物の引渡しなど、契約に合う状態にするよう求める
- 代金減額請求：追完されないときなどに、代金の減額を求める
- 損害賠償請求：損害が生じたときに賠償を求める
- 契約の解除：契約の目的を達成できないときなどに解除する
通知の期間がある
買主は、不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないと、原則として上のような請求ができなくなります（民法566条）。ただし、この期間は、当事者の合意（特約）で短くしたり、責任そのものを負わないことにしたりできる場合があります。
売主が宅地建物取引業者かどうかで違う
- 売主が個人など（宅建業者ではない）：責任を負う期間を短くしたり（例：引渡しから一定の月数）、全部または一部を免責したりする特約を、双方の合意で定めることが多いです
- 売主が宅地建物取引業者：宅地建物取引業法40条により、買主に不利になる特約は原則として無効です。例外として、通知の期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は認められます
免責の特約があっても免れないもの
「契約不適合責任を負わない」と決めていても、売主が不適合を知りながら告げなかった場合は、その責任を免れることができません（民法572条）。そのため、売主は、知っている不具合を隠さずに伝えることが大切です。伝えた内容は、重要事項説明書や物件状況報告書に記録しておくと、あとの行き違いを防げます。
特約を決めるときのポイント
- 責任を負う期間（いつまで）と、対象の範囲（何について）を決める
- 免責にする場合は、「全部」なのか「特定の不具合だけ」なのかを分ける
- 売主・買主の双方が、物件の現況（売主が知っていること・買主が確認したこと）を共有する
- 建物が古い場合や、解体して使う予定の場合は、買主がその前提を了承していることを書いておく
「特約・重説 下書き」の「契約不適合責任」の質問では、期間を変える、全部免責にする、特定の不具合のみ免責する、といった組み合わせに応じた特約の下書きができます。売主が宅地建物取引業者の場合は、上の制限があることを忘れずに確認してください。