面積には「登記簿の面積」と「実際に測った面積」がある
土地の売買では、売買の対象になる土地の面積を何で決めるかが最初の分かれ道になります。登記簿に載っている面積（登記簿面積・公簿面積）で売るのが公簿売買、あらためて測量した面積で売るのが実測売買です。
登記簿の面積は、古い時代の測量や申告にもとづいていることがあり、実際に測ると増えたり減ったりすることがあります。この差をどう扱うかを決めておかないと、引渡しのあとに「思っていたより狭かった」というもめごとになりかねません。
公簿売買：差があっても代金は変えない
公簿売買は、登記簿の面積で売買代金を決め、あとで実際の面積が違っていても代金を精算しない方法です。測量の費用と時間がかからず、早く契約できるのが利点です。
- 向いている場面：すでに境界が明らかで、面積の差があまり問題にならない土地、広い土地、売主・買主の双方が「現況のまま」で納得している取引など
- 気を付ける点：実際の面積が大きく違っていても、代金は変わらない。買主は「その面積で、その代金で買う」と理解したうえで契約する必要があります
実測売買：測った面積で精算する
実測売買は、測量で確定した面積にもとづいて代金を精算する方法です。契約の時点では、登記簿の面積などで代金を仮に決めておき、測量が終わったあとに、1㎡あたりの単価をもとに増減分を精算します。
特約に書いておきたいこと
- 誰が、いつまでに測量するか（売主か買主か、期限はいつか）
- 測量の範囲（隣地との境界だけか、道路などの官民境界の確定まで行うか）
- 精算の基準となる単価と、精算する・しない差の範囲（たとえば「差が1㎡未満なら精算しない」）
- 測量の費用を誰が負担するか
「既存の測量図」があるとき
売主が過去に作った測量図（地積測量図など）がある場合は、それを使って面積を確認することがあります。ただし、古い測量図は、現在の境界の位置や測量の精度と合っていないことがあります。既存の測量図が「確定測量図」（隣地の所有者や道路管理者の立会いを経て境界を確定した図）かどうかで、面積の確かさが大きく変わります。
確定測量図ではないときは、その図に書かれた面積を「目安」として扱い、実際の面積が違っていても精算しない、といった取り決めにすることがあります。この点は、契約書の特約と、重要事項説明書の備考でそろえて説明するのが基本です。
選ぶときの考え方
| 公簿売買 | 実測売買 | |
|---|---|---|
| 面積の基準 | 登記簿の面積 | 測量で確定した面積 |
| 代金の精算 | しない | する（単価×増減面積） |
| 測量の手間・費用 | かからない | かかる（時間も必要） |
| 引渡しまでの期間 | 短くできる | 測量の分だけ長くなりやすい |
「特約・重説 下書き」では、面積・測量に関する質問に答えるだけで、この組み合わせに応じた特約と重要事項説明書の記載文の下書きができます。測量の期限や精算の基準も、入力に応じて文に反映されます。